大和地所コミュニティライフ株式会社
事業内容
マンション管理サービス > 建物・設備管理
厳格な安全基準と、スピーディーな対応
避けられない設備・施設の老朽化と万一のトラブル。大切なのはまず事故を未然に防止し快適性を維持するということ、そして不意の事故に対する迅速な対応です。トレーニングされた技術スタッフが法令に適応した定期点検と標準化されたメンテナンスを計画的に実施し、24時間遠隔管理のもとに待機、ハード・ソフト両面から安全の確保に万全を尽くします。
建物・設備管理イメージ
建物・設備管理
  • ・法定点検
  • ・定期点検
  • ・防犯、防災
  • ・緊急対応
美しく快適、安全な暮らしを守る、修繕工事の最適プラン。
どんなに堅固な建物も、年数の経過に伴い外装・設備等の老朽化や劣化が発生します。マンションの快適な生活環境を保ち、資産価値を維持するためには適正な修繕工事が不可欠。立地、規模、構造等それぞれのマンションの条件に合わせて、将来に備えた資金計画と長期修繕計画をご提案します。
建物の計画的修繕とガイドラインイメージ
工事監理
  • ・中期修繕計画
  • ・長規模修繕計画
  • ・大規模修繕計画
建物の一般的な計画修繕周期イメージ
法定点検
建築設備定期点検[年1回]
建築基準法第12条1項の規定に基づき、一定の用途・規模以上の建築物に設けられている建築設備(換気設備・空調設備・排煙設備・非常用照明装置・給排水設備)の状態を検査し、異常箇所の早期発見をし、改善のご提案をするとともに、各行政機関に1年に1回の定期に報告します。
特殊建築物定期調査[1回/3年]
建築基準法第12条1項の規定に基づき、共同住宅などの特殊建築物の危険を未然に防止する為、敷地・構造・防火・避難・衛生・建築設備等の定期検査を行い、特定行政庁に3年に1回の定期に報告します。
消防設備点検[年2回]
消防法により消防用設備等を設置することが義務付けられている防火対象物の管理者(所有者・管理者・占有者)は、その設置した消防用設備等を定期的に点検し、その結果を消防長又は消防署長に報告する義務があります。(消防法 第17条3の3)上記に基づき、皆様の生命や大切な財産を見守る消防設備が正常に機能・維持しているのかの外観・総合機能点検(法定)を年2回実施し、消防長または消防署長に報告します。
エレベーター保守点検
建築基準法第12条2項の規定に基づき、特定行政庁が指定する昇降機(エレベーター)の所有者は、1年に1回以上、定期的に一級建築士及び二級建築士、又は国土交通大臣が定める資格を有する者に検査を行わせ、その結果を昇降機定期検査報告書に作成し、昇降機に関する地域法人等を経由して特定行政庁に届け出なければならない。また、エレベーターについての保守点検契約には以下の2種類があり、保守会社との契約内容にもよりますが、 いずれかの契約をして、概ね月1回程度の点検が必要となります。
  • Ⅰ POG契約
    エレベーター保守点検契約における消耗部品付契約のことで、定期検査・管理仕様範囲内の消耗品の交換は含まれますが、それ以外の部品の取替え・修理は含まれておらず別途料金となります。
    したがって、保守料金はフルメンテナンス契約と比べて割安となりますが、高額部品の取替え等については、別途予算の確保が必要です。※「POG」とはパーツ・オイル・グリースの頭文字です。
  • Ⅱ フルメンテナンス契約
    定期的な機器・装置の保守・点検を行うことに加え、点検結果に基づき、劣化した部品の取替えや修理等を行う契約のことで、月々の保守料はPOG契約より割高となります。なお、乗場扉および三方枠の塗装、かご内の張物、塗装および床材の修理、意匠変更による改造、新しい機能の付加、新規取替え等は原則として含まれませんので計画修繕工事として行う必要があります。
貯水槽清掃
マンション管理業務における貯水槽清掃には、水質に関わる点検検査が必要です。水質に関わる点検検査には、以下のものがあります。マンション管理組合様は、これらを参考にして対象設備に応じた貯水槽清掃・水質検査を行っていきます。
  • Ⅰ 簡易専用水道検査(法定検査)
    水道法第34条の2の規定に基づき、簡易専用水道の設置者は、厚生労働省令で定める基準に従い、その水道を管理しなければならないとされている。「簡易専用水道」とは水道事業の用に供する水道及び、専用水道以外の水道であって、水道事業の用に供する水道から供給を受ける水のみを水源とするものを言う。但し、その用に供する施設の規模が政令で定める基準(受水槽の有効容量が10立方メートル)以下のものを除く。また、水道法34条の2の2項の規定に基づき、簡易専用水道の設置者は、当該簡易専用水道の管理について、厚生労働省令の定めるところにより、定期に地方公共団体の機関又は、厚生労働大臣の指定する検査を1年以内ごとに1回、受けなければならない。また、同設置者は水槽の掃除も1年以内ごとに1回、定期的に実施しなければならない。
  • Ⅱ 受水槽の有効容量が10立方メートル以下の施設
    法令規則はないが、(1)の簡易専用水道に準じた維持管理が望ましいとされている。
  • Ⅲ 専用水道(法定検査)
    水道法第3条6項の規定に基づき、専用水道とは、寄宿舎・社宅・療養所等における自家用の水道、その他水道事業の用に供する水道以外の水道であって、100人を超える者にその居住に必要な水を供給するものをいう。但し、他の水道から供給を受ける水のみを水源とし、かつ基準以下である水道を除く。
浄化槽設備点検
マンション管理業務において、浄化槽の管理はマンションの所有者・占有者・使用者・管理会社が権限を有しています。したがって浄化槽管理者には、以下の内容にて浄化槽保守のための設備点検及び清掃の実施が義務付けられています。しかし、浄化槽管理者は自らが必ずしも専門的知識を兼ね備えているとは限らないため、設備点検及び清掃については、登録を受けた浄化槽保守(設備)点検業者又は浄化槽管理士、及び浄化槽清掃業者にそれぞれ委託することができます。浄化槽設備の点検内容は、(1)原則として毎年1回の保守点検及び清掃の実施があります。但し、全ばっ気方式の浄化槽にあっては、概ね6ヶ月ごとに1回実施する必要がある。
(浄化槽法10条1項、施行規則7条)(2)法定検査の受検(設置後等の水質検査及び定期検査)を実施する必要がある。新規及びその構造若しくは規模の変更をされた浄化槽は、その使用開始後6ヶ月を経過した日から2ヶ月の間に、浄化槽管理者は指定検査機関の行う水質検査機関の行う水質検査を受けなければならない。(浄化槽法7条)(3)管理技術者の設置義務とは、処理対象人員が501人以上の浄化槽には、管理技術者の設置が義務付けられている。(浄化槽法10条2項・施行規則8条)
ディスポーザー処理槽点検業務
生ゴミを粉砕して流せるディスポーザーつきのマンションでは、敷地内の地下に浄化処理設備や専用排水管を設置しています。
こうしたマンションでは、定期点検を実施し、運転状況の点検、害虫防止措置、微生物量の調整、ばっ気用ブロワー設備の点検、可溶化促進装置(ヒーター)の点検、排気ファンの点検、放流ポンプの点検などを行います。また、年1回、採取した放流水を検査機関で検査し、各自治体が定めた排水基準を満たしているかどうかを確認します。
定期点検・清掃
駐車場設備保守管理
多段式駐車機械等導入マンションでは、定期的に安全装置や駆動部の目視チェック、作動チェックを行い、報告しています。
また、故障時の臨時点検・復旧対応も行います。
給水設備点検
給水方式には、主に4つの方式があり、給水方式により点検内容が異なります。また、給排水設備の点検頻度は、マンションでは主に「高架水槽方式」と「ポンプ直送方式」が採用されており、年4回程度の点検が一般的です。
  • Ⅰ 水道直結圧力方式
    水道直結圧力方式とは、受水槽を必要とせず、水道本管より直接給水する方式です。本管圧力が水栓必要圧力、配管の摩擦抵抗、器具の使用必要圧力を合計したものより大きくなければならず、小規模な建物(3階程度の高さ)でしか採用できません。
  • Ⅱ 水道直結増圧方式
    水道直結増圧方式とは、近年、一部の地方公共団体で採用されている方式です。受水槽を必要とせず、水道本管から増圧給水設備(ポンプ)を経て建物内の必要箇所へ給水する方式で、小規模マンションが対象となります。
  • Ⅲ 高置(高架)水槽方式
    高置(高架)水槽方式とは、器具や水栓に必要な圧力を確保するため、屋上や高架塔上に高架水槽を設け、ここから重力によって給水する方式です。水道本管から、一度受水槽に貯水してから揚水ポンプによって高架水槽へ揚水することになります。
  • Ⅳ ポンプ直送方式
    受水槽から直送ポンプ(給水ポンプユニット)によって、建物内の必要箇所に給水する方式です。
宅配ボックス保守管理
あると便利な宅配ボックス。それだけに操作盤などのメンテナンスが欠かせません。日頃点検しておけば、万一の際の故障対応もスムースです。また、故障時の臨時点検・復旧対応も行います。
自動ドア点検
可動部分やセンサーがあり、外からの埃やゴミも付着しやすい自動ドア。点検なしでは故障や作動不良がおきやすく機器の寿命も短くなってしまうので可動部分の調整やグリスアップなどを含む点検を行います。また、故障時の臨時点検・復旧対応も行います。
清掃業務
多マンション管理業務における清掃業務は、適正かつ衛生的な生活環境の維持・確保を目的として行われます。清掃業務は、それぞれのマンションの規模・立地条件・使用状況・清潔度合・費用などを反映した業務仕様に基づき清掃作業を実施する業務で、実施回数によって日常清掃と定期清掃とに分かれています。清掃業務仕様を作成する場合には、日常清掃の範囲と定期清掃の範囲を決めて、計画性をもって作成するのが良いと考えます。
  • Ⅰ 日常清掃
    日常清掃は、原則として毎日1回以上行なう清掃作業をさします。
  • Ⅱ 定期清掃
    定期清掃は一定の時間的間隔をおいて定期的に行なう清掃作業という意味で、日常清掃以外の全ての作業にあたり、通常その作業頻度は週1回以下です。
排水管清掃
マンション管理業務における、雑排水管の清掃は法定点検ではありませんが、定期的に雑排水管の清掃を実施することが望ましいとされています。マンションなどの共同住宅の排水は、以下のように分類されます。マンション管理組合様は、清掃仕様や清掃頻度を参考にして雑排水管清掃を行ってください。
排水種類別の点検内容としては、屋内雑排水と屋外雑排水・汚水・雨水管に分けられ以下のように分類されます。
  • Ⅰ 屋内雑排水管
    清掃仕様として、流しトラップ、洗面器、浴室回りを高圧洗浄機又は、空気衝撃洗浄などにより排水管内を清掃し、管内の異物の詰まり等は、手動・電動トーラー及び、高圧洗浄機を用いて除去します。
    清掃頻度は1回/1~2年。
  • Ⅱ 屋外雑排水・汚水・雨水管
    高圧洗浄車、汚泥吸収車、補給水タンク車により実施し、ゴミ・堆積物は各々の排水枡で引き上げ、汚泥は吸収させるようにし、 下水道、し尿浄化槽に流さないように作業する。また、定期的に枡の蓋をあけて、ゴミや堆積物の点検をします。
    清掃頻度は1回/3~5年。
植栽維持管理
マンションの居住環境や資産価値を高める緑の手入れ
マンション共用部分の植栽は、通常、分譲時に敷地内の環境に合わせた樹種が選ばれ配置されています。美しい緑は、マンションの居住環境を良くし、資産価値も高めます。
設備監視
巡回設備点検
設備や建物の不具合箇所をいち早く発見し予防保全させて頂きます。定期的な点検により、設備の機能障害を未然に防止し、建物の寿命延長に貢献致します。
建物設備監視業務
建物や設備の不具合箇所をいち早く発見し予防保全させて頂きます。定期的な点検により、建物外観の状態を保全するために目視点検を行います。また設備の機能障害を未然に防止し、建物全体の寿命延長に貢献致します。
各種設備維持管理業務
マンションによっては快適な設備が附帯されています。毎日使用するものではないが、いざ使用したい時に動かなかったら大変です。
そのような不具合がないように日頃から定期的な点検を行うことにより、いつでも使用できる状態に保たなければなりません。
各設備によって点検内容は異なりますが、外観点検、作動点検を行い、点検作業報告書作成と共に、万が一の不具合がある場合には速やかに改修提案を行います。
警備業務
マンションの取り巻く生活環境は、日々変化しています。生活が便利になっていく反面、新しい犯罪が発生している現在、いつ自分に振りかかるか不安が耐えません。そのような時に警備業務が活躍します。常駐警備では、マンションの日常生活が円滑に暮らせるように建物に常駐し出入管理、巡回管理を主とし、各種防犯警備を行うことにより、不審者、不審物の侵入を未然に防止します。
また、各種災害を未然に防止し、あるいは被害の軽減をはかります。また機械警備では建物内に設置された警備装置が異常事態の信号を指令センター(警備委託業者の基地局)に送信し24時間待機している警備員がマンションに出動し、異常信号に応じた措置を行います。また、異常事態に応じ関係先への通報や連絡等を行い、警備実施事項の報告も行います。
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